大学MOOC 不动产评估(山西财经大学)1454221163 最新慕课完整章节测试答案

单元测验_市场比较法

1、单选题：
‌采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。‍
选项：
A: 成交价格
B: 账面价格
C: 正常价格
D: 期望价格
答案: 【 正常价格】

2、单选题：
‏估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（  ）万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）​
选项：
A: 466
B: 526
C: 535
D: 545
答案: 【 526】

3、单选题：
‏关于比较法运用的说法，错误的是（  ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）‎
选项：
A: 同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B: 尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C: 挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D: 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案: 【 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理】

4、单选题：
‎为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（  ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）‌
选项：
A: 7737.83
B: 8145.08
C: 8423.57
D: 8573.77
答案: 【 7737.83】

5、单选题：
‎下列哪一种情况会导致房地产的价格偏高（  ）​
选项：
A: 政府协议出让土地
B: 购买相邻房地产
C: 卖方不了解行情
D: 设有抵押权的房地产
答案: 【 购买相邻房地产】

6、单选题：
​市区一工厂产业结构调整欲与外商合建商场，利用比较法进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。‎
选项：
A: 周围商场的售价
B: 周围住宅用地的售价
C: 周围工厂用地的售价
D: 周围商品房售价
答案: 【 周围商场的售价】

7、单选题：
‌比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。‏
选项：
A: 所在区域的消费者观念发生了变化
B: 国家调整了房地产的税费政策
C: 国际与国内均出现了通货膨胀
D: 对可比实例进行了装修改造
答案: 【 对可比实例进行了装修改造】

8、单选题：
‌某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。‎
选项：
A: 630.0
B: 650.0
C: 661.5
D: 682.5
答案: 【 682.5】

9、单选题：
‎采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。​
选项：
A: 标准化修正的分子应为100
B: 标准化修正的分母应为97
C: 房地产状况调整的分子应为100
D: 房地产状况调整的分母应为95
答案: 【 标准化修正的分子应为100】

10、单选题：
‍己知协议与招标的情况修正系比例关系为1:1.46，招标与拍卖的比例关系为 1:1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600 元/ 平方米，而待估土地 要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为 (  ) 元/ 平方米。‌
选项：
A: 1883.88
B: 1984
C: 1984
D: 2896.64
答案: 【 2896.64】

11、单选题：
‍某房地产2018年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2018年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2018年10月的价格为(    )元/㎡。‏
选项：
A: 5110.51
B: 5307.26
C: 5549.95
D: 5638.13
答案: 【 5110.51】

12、单选题：
‍运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。‎
选项：
A: 100/101
B: 100/100
C: 100/99
D: 100/98
答案: 【 100/101】

13、单选题：
​某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（  ）元/m2 。‎
选项：
A: 8485
B: 8536
C: 10038
D: 10098
答案: 【 10098】

14、判断题：
‌比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件，配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

15、判断题：
​在市场法估价中，用于作为比较的可比实例不动产价格可以用总价进行如实比较，而并不是一定要化为单价。‎
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

16、判断题：
‏在市场估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。‏
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

17、判断题：
‏比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

18、判断题：
‌某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。‍
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

19、判断题：
‍在每宗不动产价格的形成过程中，实际存在着替代原理的一定作用。所以当在进行一宗不动产的估价时，估价对象的未知价格可以通过在同一供求范围内类似不动产的已知市场价格来求取。​
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

20、判断题：
‍一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔1年以上的不宜采用。‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

21、判断题：
 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。‍‏‍
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

22、判断题：
在选择可比实例时，可比实例不动产所处的地区应该与估价对象不动产所处的地区完全相同。‍‍‍
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

23、判断题：
对在建工程的估价，可采用市场法估价。‌​‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

24、判断题：
在不动产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例的成交价格高多少或低多少的说法。‌‍‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 错误】

随堂测验——何为市场比较法？

1、单选题：
关于比较法运用的说法，错误的是（  ）（2016年《房地产开发理论与方法》真题）‌‏‌
选项：
A: 同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B: 尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例‍
C: 挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D: 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案: 【 需修正或调整的因素越多，估价结果越合理】

2、多选题：
下列房地产中，通常适用比较法估价的是（  ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）‎​‎
选项：
A: 标准厂房
B: 行政办公楼
C: 写字楼
D: 房地产开发用地
答案: 【 标准厂房;
写字楼;
房地产开发用地】

随堂测验——可比案例选取方法

1、单选题：
评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（  ）。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）​交易实例​建筑面积​（m2）​用途​成交价格​（元/m2）​成交日期​区域​交易情况​甲​120​居住​5800​2015.8.3​同一供需量​正常交易​乙​105​居住​6000​2016.6.30​同一供需量​正常交易​丙​140​办公​6500​2016.9.29​同一供需量​正常交易​丁​115​居住​6100​2016.7.31​不同供需量​正常交易​‏​
选项：
A: 甲
B: 乙
C: 丙
D: 丁
答案: 【 乙】

2、多选题：
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（  ）。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)‏‏‏
选项：
A: 土地取得方式相同
B: 土地规划用途相同
C: 项目规模大小相当
D: 项目建设期长短相近
答案: 【 土地取得方式相同;
土地规划用途相同;
项目规模大小相当】

3、多选题：
‎比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（  ）。‎
选项：
A: 区位相近
B: 档次相当
C: 面积相等
D: 权利性质相同
答案: 【 区位相近;
档次相当;
权利性质相同】

随堂测验——如何进行交易情况修正

1、单选题：
比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（  ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）‏‏‏
选项：
A: 所在区域的消费者观念发生了变化
B: 国家调整了房地产的税费政策
C: 国际与国内均出现了通货膨胀
D: 对可比实例进行了装修改造
答案: 【 对可比实例进行了装修改造】

2、判断题：
挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)​‏​
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

随堂测验——如何进行交易日期修正

1、单选题：
某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的格指数分别为:99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上个月为基数)该房地产2014年9月的价格为（  ）元/m2 。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）‏​‏
选项：
A: 8485
B: 8536
C: 10038
D: 10098
答案: 【 10098】

2、单选题：
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（  ）。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）‏‎‏
选项：
A: 7737.83
B: 8145.08
C: 8423.57
D: 8573.77
答案: 【 7737.83】

3、单选题：
‌某房地产2017年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2017年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2017年10月的价格为(    )元/㎡。‍
选项：
A: 5110.51
B: 5307.26
C: 5549.95
D: 5638.13
答案: 【 5110.51】

随堂测验——如何进行区域因素修正

1、单选题：
运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（   ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）​‎​
选项：
A: 100/101
B: 100/100
C: 100/99
D: 100/98
答案: 【 100/101】

2、单选题：
采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（   ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）‌‌‌
选项：
A: 标准化修正的分子应为100
B: 标准化修正的分母应为97
C: 房地产状况调整的分子应为100
D: 房地产状况调整的分母应为95
答案: 【 标准化修正的分子应为100】

单元测验_收益还原法

1、单选题：
​某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金资本化率10%，抵押贷款常数为8.5%，则该房地产的价格是（  )万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）‍
选项：
A: 16.87
B: 20.56
C: 21.68
D: 22.47
答案: 【 22.47】

2、单选题：
‏某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。（《房地产开发理论与方法》模拟三）​
选项：
A: 630.0
B: 650.0
C: 661.5
D: 682.5
答案: 【 682.5】

3、单选题：
​某宗不动产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗不动产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40％，该类不动产的资本化率为8％，该宗不动产的收益价格为（）万元。‌
选项：
A: 457.40
B: 476.98
C: 686.10
D: 715.48
答案: 【 686.10】

4、单选题：
​关于报酬率的说法，正确的是(   )。(2015年《房地产开发理论与方法》真题)​
选项：
A: 市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B: 累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C: 报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D: 报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
答案: 【 报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率】

5、单选题：
‎购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为（  ）％。‏
选项：
A: 6.0
B: 6.9
C: 8.8
D: 9.0
答案: 【 6.9】

6、单选题：
​某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为（  ）万元。‏
选项：
A: 899
B: 1000
C: 1349
D: 1500
答案: 【 899】

7、单选题：
‏收益法适用的条件是房地产的（  　）。‌
选项：
A: 收益能够量化
B: 风险能够量化
C: 收益或风险其一可以量化
D: 收益和风险均能量化
答案: 【 收益和风险均能量化】

8、单选题：
‎某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（  ）万元。‏
选项：
A: 43
B: 112.5
C: 123.3
D: 150
答案: 【 123.3】

9、判断题：
‌净收益等于有效毛收入减去运营费用。                         （    ）（《房地产开发理论与方法》模拟二）‌
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

10、判断题：
‏不动产的价值通常不是基于其历史价值，生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。（  ）‎
选项：
A: 正确
B: 错误
答案: 【 正确】

随堂检验——如何估算报酬率？

1、单选题：
‎报酬率的表达式为（   ）‎
选项：
A: 投资回报/所投入的资本